Demolição com preservação de fachada

Existe uma inversão que explica por que este é um dos serviços mais caros por metro quadrado da demolição: o que segurava a fachada é justamente o que está indo embora.

Uma fachada não fica de pé sozinha. Ela é travada pelas lajes que chegam nela, pelas paredes internas perpendiculares e pela estrutura atrás.

Removido esse conjunto, o que resta é uma parede alta, esbelta e sem contenção lateral, e ela vai passar meses assim.

O item principal da obra é a estrutura provisória

Quem contrata pensa estar contratando uma demolição com um cuidado a mais. Está contratando uma estrutura, com uma demolição junto.

A contenção de fachada é um sistema, normalmente metálico, que trava a fachada contra deslocamento horizontal enquanto não existir estrutura definitiva atrás dela. Ela exige:

• projeto próprio, com verificação ao vento
• apoio, que pode ser contrapeso no terreno, fundação provisória ou a calçada
• autorização municipal, quando ocupa passeio ou via
• ligação à fachada em pontos que suportem o esforço, o que em alvenaria antiga não é trivial

Não é escoramento improvisado nem andaime de serviço. E, com frequência, é o item mais caro da obra inteira.

O esforço que dimensiona é o vento, não o peso

Isso costuma surpreender, e é o que faz a estrutura de contenção parecer desproporcional ao que está segurando.

Enquanto era parte do prédio, a fachada recebia vento e o distribuía por toda a estrutura, que era rígida nas duas direções.

Sozinha, ela vira um painel alto com pressão numa face e sucção na outra, sem nada que a trave. O peso próprio dela é o que menos preocupa: o que dimensiona a contenção é o esforço horizontal.

É também por isso que a contenção não pode ser dimensionada para uma operação pontual. Ela fica exposta a intempérie durante toda a obra.

A fundação antiga pode não servir mais

Verificação que precede o projeto de contenção, e que costuma ser lembrada tarde.

A fundação da fachada foi dimensionada para a carga do conjunto, com o solo naquela condição. Duas coisas mudam isso:

A demolição do que estava atrás altera o carregamento e a condição do terreno.

A escavação da obra nova acontece do lado de dentro, imediatamente atrás da fachada, e pode descalçá-la.

Em muitos casos a fachada precisa de reforço de fundação ou apoio provisório próprio antes de a escavação começar, o que significa que essa etapa vem antes da demolição, e não depois dela.

A fase mais longa é a mais vulnerável

O intervalo em que a fachada se apoia apenas na estrutura provisória vai da demolição do que estava atrás até a ligação com a estrutura nova.

Ele inclui escavação, fundação e a subida da estrutura nova. Costuma ser a fase mais longa da obra.

Duas consequências de planejamento:

• a contenção é dimensionada para permanência, não para uma operação
• vale sequenciar a obra nova de modo a encurtar esse intervalo, ligando a fachada à estrutura definitiva o quanto antes

Obra que trata a contenção como item provisório barato descobre o custo quando ela precisa atravessar uma estação de chuva e vento.

A fachada preservada costuma ser frágil por dentro

O que se preserva quase sempre é alvenaria antiga, e ela chega ao serviço com condições que o projeto precisa considerar:

• tijolo maciço sem cinta de amarração, sem elemento que distribua esforço horizontal
• argamassa antiga, com resistência baixa nas juntas
• ornamento e elemento saliente, que podem se soltar e cair na via
• umidade e deterioração em regiões que estavam protegidas e passam a ficar expostas

Isso afeta diretamente onde a contenção pode se ligar à fachada. Ponto de ancoragem em alvenaria degradada não transfere o esforço que se espera dele, e a verificação disso é parte do projeto.

Antes de tudo: por que a fachada está sendo preservada

Vale explicitar, porque muda o rigor de tudo o mais.

Exigência de tombamento ou de preservação. Há órgão envolvido, o escopo do que deve permanecer é definido por ele, e há aprovação prévia e acompanhamento. Nesse caso, a fachada não pode ser refeita se algo der errado.

Decisão de projeto. O incorporador quer manter a leitura da rua. Aqui existe alguma margem, e vale comparar com a alternativa honesta: demolir tudo e reconstruir a fachada.

A comparação surpreende com frequência. Demolição total é bem mais barata por metro cúbico, e a diferença que a preservação cobra (contenção, reforço de fundação, sequência restrita, prazo estendido) pode superar o custo de refazer. Quando não há exigência legal, essa conta merece ser feita antes de decidir.