Demolição de condomínios

Existe uma diferença que reorganiza todo o serviço: em condomínio, a obra não está sozinha no prédio.

Quem mora continua morando. Elevador, garagem, água, gás, esgoto e portaria continuam em uso por pessoas que não contrataram nada e que, ainda assim, vão conviver com poeira, ruído e restrição de circulação.

Isso transforma decisões que em terreno vazio são triviais (horário, rota, ponto de acúmulo) nos itens mais determinantes do cronograma.

A primeira pergunta é quem decide

Antes de método, antes de equipamento: qual é a esfera de decisão.

Dentro da unidade. A decisão é do proprietário, mas ela esbarra na convenção e no regimento interno, que definem horário de obra, limite de ruído, uso de elevador de serviço e circulação de material. Exige comunicação ao síndico.

Estrutura ou área comum. Sai da esfera individual. Fachada, laje, pilar, viga, prumada, hall, garagem e cobertura são do condomínio, e a intervenção passa por aprovação em assembleia, com o quórum que a convenção estabelecer.

Confundir as duas é a causa mais comum de obra embargada pelo próprio condomínio, com a equipe já mobilizada e o material já comprado.

O sistema estrutural define o que pode sair

A pergunta “posso derrubar essa parede?” tem respostas opostas conforme o prédio, e responder por hábito é o erro:

Estrutura de concreto com pilares e vigas. Boa parte das paredes internas é de vedação. Podem sair, respeitando o que passa dentro delas.

Alvenaria estrutural. Praticamente nenhuma pode. A parede é a estrutura, não há pórtico para redistribuir carga, e remover exige construir antes o elemento que vai receber o peso.

Sistema misto. Muito comum: garagem e térreo em concreto armado, pavimentos-tipo em alvenaria estrutural. Quem olha a garagem conclui que o prédio inteiro é convencional, e essa conclusão errada leva a intervir num apartamento como se houvesse estrutura para redistribuir.

Identificar o sistema é um levantamento curto e vem antes do orçamento.

A prumada não é da unidade

O item que mais transforma um serviço simples em problema coletivo.

A prumada é o conjunto vertical de tubulações que atravessa todos os andares: água fria e quente, esgoto, gás, pluvial e às vezes exaustão. Ela passa dentro da unidade, mas serve o prédio inteiro e não pertence a ela.

O que decorre disso:

• mexer nela afeta todos os apartamentos da coluna
• qualquer intervenção exige desligamento programado e comunicado
• avaria improvisada durante a demolição gera vazamento em cascata nos andares de baixo
• shaft e passagem de prumada não são espaço aproveitável

Localizar a prumada antes de abrir parede é a verificação de maior retorno da obra.

O entulho é o gargalo, não a demolição

Em condomínio, demolir é rápido. Tirar o material do prédio não é.

As opções são poucas e nenhuma tem vazão:

Elevador de serviço, com proteção de cabine e piso, sujeito ao horário da convenção e dividido com mudanças, entregas e moradores.

Tubo coletor pela fachada, quando há face disponível e autorização, com contenção de poeira na saída e caçamba embaixo.

Some a isso a área de acúmulo, que num apartamento é o próprio apartamento, e o resultado é conhecido: o prazo passa a ser ditado pela saída do entulho. Ampliar a equipe de demolição não encurta nada se o material não desce.

O que protege a obra é o que protege o condomínio

Uma obra bem conduzida em prédio ocupado é reconhecível por itens que não têm relação com demolição:

• barreira selada na porta da unidade, com plástico e zíper, não apenas encostada
• proteção de piso em todo o trajeto, do apartamento ao elevador e do elevador à rua
• corte úmido e aspiração na fonte, porque poeira em ambiente fechado circula pelo prédio
• comunicado prévio de datas, horários e desligamentos, afixado
• vistoria cautelar das unidades vizinhas, laterais e do andar de baixo

O último é o mesmo raciocínio de qualquer obra urbana, com uma diferença: aqui o vizinho está a um metro e vai reclamar diretamente ao síndico. Sem registro do que já estava trincado, toda fissura apontada depois é atribuída à obra.

Demolição do conjunto inteiro é outra obra

Quando o que sai é o edifício, e não uma unidade, quase nada disso se aplica, e aparecem restrições próprias:

• desocupação comprovada, unidade por unidade, antes de qualquer mobilização
• desligamento definitivo de energia, água e gás, com confirmação da concessionária
• entorno, porque conjunto residencial costuma ter outros blocos ocupados a poucos metros
• volume, porque prédio residencial gera muito resíduo misto, com alvenaria, revestimento, esquadria e instalação a segregar

A diferença entre as duas obras é grande o suficiente para que orçar uma pela referência da outra não faça sentido.