Demolição para retrofit

Toda demolição tem um alvo. No retrofit, o alvo é tudo, menos aquilo que sustenta o prédio.

Sai vedação interna, forro, piso, revestimento, instalação elétrica e hidráulica, esquadria, equipamento. Fica pilar, viga, laje, núcleo de circulação e fundação. A inversão em relação a uma demolição comum é completa: aqui a estrutura não é o alvo, é o cliente. Danificá-la não é efeito colateral aceitável, é destruir exatamente o ativo que justificava a obra.

Por que preservar sai mais barato que refazer

Três razões costumam se somar, e nem todas são de custo direto.

A primeira é óbvia: a estrutura já está paga e construída. Refazê-la significa demolição total, fundação nova, contenção, estrutura nova, e o tempo de tudo isso.

A segunda quase nunca aparece na conta e frequentemente é a maior: direito adquirido de área construída. Muitos prédios antigos ocupam mais do que o zoneamento atual permitiria construir hoje. Demolir integralmente pode significar perder metros que não voltam, e nenhuma economia de obra compensa isso.

A terceira é o prazo, que em empreendimento com custo financeiro é dinheiro. Retrofit elimina do cronograma a etapa mais longa e mais sujeita a imprevisto, que é a que acontece abaixo do nível do terreno.

Em edificação tombada ou em área envoltória de bem protegido, some uma quarta: frequentemente é a única alternativa permitida.

O mapeamento é o serviço, não a preparação

Numa demolição comum, identificar o que é estrutural evita acidente. No retrofit, é o que define o escopo inteiro.

E não é trivial. Em edificação antiga, aparência engana nos dois sentidos: parede espessa de tijolo maciço pode ser apenas vedação, e parede fina pode estar recebendo carga de laje sem viga de bordo. Reformas sucessivas acrescentam elementos que não estão em planta alguma.

Por isso o mapeamento combina o que houver de documentação com verificação em campo, elemento por elemento, e o resultado dele é marcado fisicamente na obra. O que está marcado como estrutura não é tocado por decisão de campo.

Método se escolhe por elemento, não por obra

Numa demolição total, define-se um método e ele vale para tudo. Aqui, cada situação pede um.

Junto a pilar e viga, corte substitui percussão. O impacto do rompedor entra no elemento que está ao lado, e o dano que ele deixa num pilar não aparece enquanto a obra está acontecendo.

Em vedação isolada, longe da estrutura, o método pode ser mais direto, e é onde a produtividade se recupera.

Onde a máquina não tem precisão, o serviço é manual, mais lento e mais caro por metro quadrado, e ainda assim mais barato que reparar estrutura.

Em laje, o limite não é o método, é a carga: tanto do equipamento quanto do material acumulado.

O entulho é carga sobre uma estrutura que se quer preservar

Este é o ponto que mais causa acidente em retrofit, e ele é contraintuitivo.

O projeto dela previu gente, móvel e divisória distribuídos pelo pavimento. Não previu material demolido empilhado num canto, que é o que acontece assim que o entulho passa a esperar transporte.

E essa carga incide sobre uma estrutura que às vezes tem décadas, cuja armadura pode ter perdido seção por corrosão.

Duas regras resolvem quase tudo:

• retirada contínua, com material descendo à medida que é gerado
• pontos de acúmulo definidos em projeto, sobre apoios e não no meio do vão, e não escolhidos por conveniência em campo

Com o prédio ocupado, a poeira sobe pelos shafts

Retrofit por pavimento, com o restante do prédio em uso, é comum. O que ele exige vai além da separação óbvia:

Vedação de prumadas e shafts é o item mais esquecido. Poeira não fica no andar em obra: ela sobe pelas aberturas verticais de instalação e reaparece em pavimentos distantes, onde ninguém entende de onde veio.

Vibração se propaga pela estrutura contínua e chega longe. É a origem da maior parte das queixas do prédio, e a razão mais comum para abandonar o rompedor e passar a serrar, o que se paga em prazo.

Elevador costuma ser o ponto crítico, porque serve obra e ocupantes ao mesmo tempo. Definir horário de uso para material, proteção de cabine e limpeza é o que evita que ele vire o gargalo da obra e a reclamação do condomínio na mesma semana.

Rota de emergência precisa continuar válida durante toda a obra, e é o item que a fiscalização verifica primeiro.