Demolição de prédio residencial: antes da estrutura vem o esvaziamento. É a etapa mais longa, a que mais recupera material e a que decide o volume final.
Esvaziar primeiroA estrutura é a última etapa, não a primeira
Muita vedaçãoUnidades pequenas significam muita parede interna
Sai mais do que entulhoEsquadria, louça, metal e fiação têm destino próprio
A variável dominante
Um prédio residencial vem cheio, e é isso que dá o prazo
Um galpão vazio é estrutura e cobertura. Um prédio residencial é estrutura, cobertura e tudo o que foi instalado dentro de dezenas de apartamentos ao longo de décadas.
Por isso o serviço começa pelo esvaziamento seletivo, que é a retirada ordenada de tudo que não é estrutura: esquadria, porta, louça e metal sanitário, bancada, piso e revestimento, forro, fiação, tubulação e o que ficou nas unidades. É a etapa mais longa do cronograma e a que menos se parece com demolição.
Ela também é a que mais recupera material. Esquadria de alumínio, tubulação e fiação de cobre, louça e metal sanitário, e portas em bom estado têm mercado quando saem inteiros. Fragmentados junto com a alvenaria, viram volume misturado.
E há uma característica que distingue o residencial do comercial na hora de estimar volume: o apartamento é uma planta compartimentada. Muitos quartos, banheiros e cozinhas significam muito mais parede interna por metro quadrado do que uma laje de escritório aberta.
1ºesvaziamento seletivoA etapa mais longa, e a que define o volume real da obra
Compartimentadopor que o volume surpreendePlanta residencial tem muito mais vedação por metro quadrado
Inteirocomo o recuperável saiEsquadria, louça, metal e cobre valem quando não são fragmentados
Esvaziamento
O que sai antes de a estrutura ser tocada
Cada item abaixo é retirado por acesso normal, sem máquina pesada, e todos precisam sair antes de a demolição estrutural começar. É onde o prazo se concentra e onde o recuperável existe.
Esquadria e vidro
Janela, porta de alumínio e caixilho, com valor de revenda e de sucata quando retirados inteiros.
QuandoAntes de qualquer abertura na fachada
Louça e metal sanitário
Bacia, cuba, torneira e registro, com mercado de reuso e de metal quando não quebrados.
QuandoEsvaziamento de área molhada
Fiação e tubulação
Cobre de instalação elétrica e hidráulica, com o maior valor por peso de tudo que sai do prédio.
QuandoApós corte formal de utilidades
Forro e divisória
Gesso, madeira e divisória leve, que precisam sair separados porque têm destino distinto do entulho comum.
QuandoInício do esvaziamento
Piso e revestimento
Cerâmica, porcelanato e pedra, geralmente sem reuso mas com separação que reduz o volume misturado.
QuandoDepois da retirada de esquadria
Elevador e casa de máquinas
Equipamento com valor próprio e retirada específica, incluindo cabo, motor e quadro.
QuandoPrédio com mais de quatro pavimentos
A ordem tem consequência direta no orçamento. Depois que a máquina entra, tudo o que estava listado aqui deixa de ter destino próprio e passa a ser volume misturado a destinar.
Esvaziamento
Separado no apartamento, não na caçamba
O esvaziamento seletivo bem feito parece organização e é economia. Esquadria numa pilha, louça e metal em outra, cobre e tubulação numa terceira, tudo separado ainda dentro da unidade.
Depois que desce misturado, nada disso se separa de novo com custo que valha a pena. A receita do prédio se decide no andar, e não no térreo.
Material separado por tipo dentro da unidade, antes de descer
Sinais de alerta
O que costuma aparecer num prédio antigo
Todos os itens abaixo estão escondidos por revestimento e aparecem durante o esvaziamento, não na visita inicial. Levantar cada um antes evita renegociação com a obra em andamento.
Amianto na cobertura
Telha e caixa d'água de fibrocimento anteriores à proibição, com remoção controlada própria.
QuandoPrédio anterior a 2007
Tinta antiga
Revestimento com pintura de décadas passadas pode exigir cuidado próprio na remoção e destinação.
QuandoEdificação de meados do século XX
Alvenaria estrutural
Prédio sem pilares aparentes, em que as paredes são a estrutura e a sequência de desmonte é outra.
QuandoEdifício de até cinco pavimentos
Reservatório e cisterna
Caixa d'água superior e inferior, e cisterna enterrada que precisa ser esvaziada e aterrada.
QuandoTodo prédio, e a inferior costuma ser esquecida
Nenhum inviabiliza a demolição, e todos mudam prazo ou destinação. O esvaziamento é justamente a fase em que aparecem, e é por isso que ele acontece antes de o cronograma estrutural ser assumido.
Por que a demolição de um prédio residencial demora mais?
Porque a estrutura é a última etapa, e a primeira é o esvaziamento seletivo, a retirada ordenada de esquadria, porta, louça, metal sanitário, bancada, piso, revestimento, forro, fiação e tubulação de dezenas de unidades. Essa fase é feita por acesso normal, sem máquina pesada, e ocupa boa parte do cronograma. Ela também é a que mais recupera material, então acelerá-la fragmentando tudo junto com a alvenaria elimina justamente a parcela que abateria o orçamento.
O que dá para aproveitar de um prédio residencial?
Bastante, e quase tudo depende de sair inteiro. Fiação e tubulação de cobre têm o maior valor por peso de tudo que sai da obra. Esquadria de alumínio tem revenda e sucata. Louça e metal sanitário têm mercado de reuso quando não são quebrados. Portas em bom estado também. Elevador, motor e quadro têm valor próprio. Todo esse conjunto deixa de existir como receita no momento em que a demolição estrutural começa, porque a partir daí vira volume misturado a destinar.
O volume de entulho é maior que o de um prédio comercial?
Por metro quadrado, costuma ser. A razão é a compartimentação: uma planta residencial tem muitos quartos, banheiros e cozinhas, o que significa bem mais parede interna por metro quadrado do que uma laje de escritório aberta. Some o revestimento, que em área molhada cobre paredes inteiras. Na hora de estimar volume, comparar um prédio residencial com um comercial de mesma metragem subestima o primeiro.
Prédio residencial antigo tem amianto?
Pode ter, e o ponto a verificar é a data. A proibição em São Paulo vem da Lei estadual 12.684/2007, e ela sobreviveu ao teste no Supremo em 2017, no julgamento que derrubou o artigo da lei federal 9.055/1995 que permitia a crisotila. Em prédio anterior a isso, telha de fibrocimento e caixa d'água são os pontos clássicos. Confirmada a presença, aquilo sai do escopo de demolição: vira serviço próprio, feito antes, por quem tem treinamento, com o material embalado ainda no telhado.
Quanto custa demolir um prédio residencial?
A composição tem o esvaziamento seletivo como item de maior prazo, e a demolição estrutural como o de maior volume. Pesam também a altura, que define a contenção necessária, o entorno, porque prédio residencial costuma estar em área densa com vizinho próximo, e a distância até a área licenciada de destino. A favor conta o que o esvaziamento recupera, desde que ele esteja previsto no plano. A proposta é fechada depois da visita, com cada linha separada.
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